Si preguntamos a inmobiliarias y promotores inmobiliarios, nos aseguran que en las entidades crediticias se paran las operaciones de compraventa inmobiliaria, ya que los responsables de las oficinas bancarias recomiendan a los compradores demorar esa compra porque "los precios van a seguir bajando". Mientras, proponen un destino diferente al dinero destinado a la reserva, como depósitos o fondos de inversión.
Si preguntamos a los bancos, nos responden que no se produce esa negativa a conceder préstamos hipotecarios; simplemente se han endurecido las condiciones y los tipos se han incrementado mucho en los últimos meses, siendo los propios compradores quienes frenan en su decisión y esperan tiempos mejores.
Las respuestas de los compradores son diversas: pese a que los precios de la vivienda se han reducido, la sensación de que la tendencia seguirá siendo a la baja durante al menos año y medio, sumado a la subida irrefrenable del euribor por encima del 5%, hace que la decisión de compra se postponga sinedie.
La gente no compra-> no pide préstamos, y si los pide -> no se conceden.
Dando un paseo por artículos y blogs, se pueden leer titulares y comentarios como estos:
- "El problema es que hay una importante falta de liquidez. Los bancos no tienen dinero para prestar; [...], han cerrado el grifo, y el poco dinero que tienen lo dan con cuentagotas y miles de garantías"
- "¿De qué se quejan los inmobiliarios? Durante años les han dicho a las personas que su producto era mejor inversión que los depósitos de los Bancos. Sin entrar en si es cierto o no, ellos mismos han querido jugar a algo para lo que, por solvencia y musculo financiero, no estaban preparados. hay que estar a las duras y a las maduras." La banca nunca pierde
- Los promotores están dispuestos a bajar los precios de los pisos, pero el problema es que ‘los bancos no dan hipotecas’ Urbanoticias.com
- La guerra entre las inmobiliarias y los bancos Inmosfera.com
- "[...] hay una legión de directores de sucursal de banco subyugados por su Dpto. de Riesgos, que niegan el pan y la sal a sus clientes de toda la vida, que hasta ahora confiaban en ellos. Que para esconder su insolvencia, no dudan en perjudicar a estos (de los que han vivido hasta ahora), haciendo perder grandes oportunidades de compra, repitiendo como loros, lo que sus superiores les han dicho que digan “no compres ahora, que no es buen momento”, en vez de ser honestos y reconocer a su cliente (aunque sea, en petit comité), que ellos no pueden concederle la hipoteca que necesita y busque en otro sitio … " El “Run Run” y El agosto silencioso
- La crisis a vista de gráficas (gracias por la gráfica, Kikollan)
- Las inmobiliarias piden a la banca que no restrinjan crédito a los compradores (Eleconomista.com)
- Las inmobiliarias acusan a la banca de "boicotear" sus ventas (Elpais.com)
España es un país en el que se lleva lo de la propiedad de la vivienda.
El alquiler se ha venido considerando sólo como una segunda opción, salvo por una minoría de la población autóctona y por una mayoría de inmigrantes.
En los últimos meses se está produciendo una mayor aceptación del alquiler, debido a:
- los altos precios de venta de los pisos nuevos y de segunda mano,
- los altos tipos de interés (el euribor por encima del 5% y subiendo), que provocan una difícil financiación para la compra de vivienda,
- la crisis económica, que provoca falta de liquidez en algunos propietarios que necesitan obtener ingresos de inmediato,
- las alternativas de promotoras inmobiliarias, ofreciendo nuevas fórmulas como el alquiler con opción a compra,
- los decretos de organismos y administraciones públicas para calificar las viviendas libres como protegidas,
- las ayudas de la renta básica de emancipación.
Sin embargo , aunque se haya incrementando tanto la oferta como la demanda de alquileres, siguen saliendo datos y noticias contrarias a esta tendencia:
- La Sociedad Pública de Alquiler sigue mostrando deficiencias en su gestión,
- El número de juicios por impago de alquileres es el más alto de la última década y los alquileres con cláusula contra impagos se triplican,
- En España hay cerca de tres millones de casas vacías,
¿Porqué somos asi?
Los propietarios:
- temen que los inquilinos destrocen los enseres y muebles de la vivienda, la ensucien, la deterioren,
- piensan que en la vivienda habitarán más inquilinos de los pactados, que se introducirán mascotas,
- tienen miedo a que no se pague el alquiler, a que los inquilinos puedan permanecer 2 años sin pagar la cuota mensual hasta que se celebre un juicio por impago.
Los inquilinos:
- piensan que están tirando el dinero en vez de invertir en la compra de una vivienda,
- piensan que los precios son exageradamente altos.
¿Es un buen momento para comprar vivienda?
Esta la pregunta lanzada por Inmoblog a principios de Junio de 2008, a la que los lectores están respondiendo con una mayoría de "NOs" (un 65% opina que no es el momento adecuado para la compra de vivienda).
Alquiler o compra de vivienda
Un artículo de Ensilicio se señala que:
la depreciación del 4%* de los últimos 12 meses es más que suficiente para que retrasar la compra haya sido rentable incluso pagando un alquiler.
Esperar durante los últimos doce meses ha supuesto un ahorro de entorno a 8000€.
* Según datos de Sociedad de Tasación.
Eduardo Navarro, Socio Director de Improven, nos da unas claves para que la empresa inmobiliaria siga siendo competitiva en un entorno adverso como el actual :
Primero, debemos decir abiertamente que el sector inmobiliario ha cambiado. Como le comentaba el otro día a un promotor, “lo que has hecho los últimos años para hacer la empresa que has hecho, no te va a permitir ser competitivo los próximos años. No es ni bueno ni malo, simplemente hay que reinventar el negocio”…
Claramente hemos de diferenciar entre las distintas casuísticas que nos podemos encontrar en el sector.
Para identificarlas, hemos hecho un estudio de 46 empresas del sector y hemos identificado cinco perfiles de empresa –que haciendo una analogía con el mundo animal- las hemos denominado “Elefantes”, “Gacelas”, “Linces” y “Hormigas”.
Esta categorización la hemos hecho en función de distintos parámetros:
- nivel de endeudamiento,
- tasas de crecimiento en los últimos años,
- perfil de producto y
- grado de diversificación.
A continuación aparece una descripción esquemática de cada uno de los perfiles:
Hay muchas compañías que no se adaptan perfectamente a ninguno de estos perfiles pero nuestro análisis nos dice que la mayoría puede estar cercana a estos perfiles.
Con todo esto, veamos cuales son las recetas para seguir siendo competitivo en este nuevo entorno:
1.- Tener un plan estratégico para gestionar el cambio de ciclo y sígalo a rajatabla.
Como me gusta decir en estas situaciones, lo importante es “ver la luz al final del túnel” y eso es precisamente lo que nos debe dar el plan estratégico.
En este sentido en función del perfil, habrá que focalizar más en unos elementos u otros. Conceptualmente –y aunque cada caso es un mundo- las recomendaciones son las siguientes:
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Perfil |
Recomendaciones |
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Elefantes “indios” |
- Liquidez para oportunidades selectivas en sector inmobiliario - Desarrollar oportunidades de diversificación de negocios o geográfica - Liderar oportunidades de consolidación |
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Elefantes “africanos” |
- Gestión financiera en el nuevo escenario - Revisión estratégica de producto y portfolio de negocios y activos - Maximizar sinergias en marketing y ventas, relaciones con terceros y recursos humanos |
|
Gacelas |
- Calcular con detalle los flujos de caja y optimizar la toma de decisiones con los activos - Identificar nichos para asegurar la viabilidad a medio-largo plazo |
|
Linces |
- Liderar sus nichos - Identificar posibilidades de crecimiento geográfico - Fortaleza de marca y conocimiento en su nicho |
|
Hormigas |
- Crecer hasta tener una dimensión mínima para competir o abandonar la actividad |
2.- Gestión de los activos y
Analizar la idoneidad o no de tener una constructora integrada en el grupo así como inversiones en negocios relacionados con la promoción como el hotelero, sanidad, patrimonial, logístico, comercial o infraestructuras puede ser clave para el futuro.
También es clave la dimensión geográfica y las oportunidades de internacionalización.
3.- Gestionar correctamente la relación con los socios clave del negocio: banca y constructoras (si no están integrada).
Por la actividad propia, la banca y las constructoras son socios estratégicos y debemos mantener una política de transparencia y colaborativa con ellos para minimizar riesgos y maximizar resultados para todos.
4.- Redefina su modelo de gestión e innove.
Las empresas del sector son muy “clásicas” en su modelo de gestión y deben replantearse todos sus conceptos y procesos y adoptar las mejores prácticas de los competidores o de otros sectores.
Como área principal y donde hay más oportunidades de mejora, hemos de replantear totalmente la relación con nuestros clientes aprendiendo mucho de los modelos de gestión de la distribución minorista y olvidándonos de cómo se ha vendido en el sector en los últimos 20 años.
Como conclusión, aunque todo el sector tiene que “reinventarse”, parece claro que los “elefantes indios” y los “linces” son los que mejor posicionados están para afrontar el cambio de ciclo mientras que las gacelas, hormigas y los elefantes africanos van a tener que cambiar muchos elementos de su estrategia y su gestión para seguir siendo competitivos.
La tendencia bajista de precios y ventas de viviendas se prolonga en Estados Unidos; los últimos datos así lo confirman. Mientras, en España, que pese a la disminución de los precios, el volumen de transacciones sigue bajando:
Los precios de la vivienda en las 20 mayores áreas metropolitanas de Estados Unidos bajaron 15,3% en abril respecto de 2007, con lo que retrocedieron al nivel de 2004.
Según datos difundidos por Standard & Poor’s (S&P), todas las ciudades que se toman como referencia para elaborar el índice Case-Schiller registraron un descenso en el precio de las viviendas unifamiliares y en trece de ellas la caída anual fue la mayor observada hasta ahora.
En el último año (abril 2007-marzo 2008), el número de transacciones inmobiliarias de vivienda en España fue de 763.655, un 8,7% menos respecto al año 2007.
Del total de transacciones realizadas, 399.345 corresponden a obra nueva y 361.587 a viviendas de segunda mano. Las tasas de variación anual representan un descenso del 3,2% en el primer caso y del 14,2% en viviendas usadas.
En el primer trimestre de 2008 se han vendido 157.539 viviendas, un 18% menos que en el cuarto trimestre de 2007. Las unidades vendidas de obra nueva fueron 89.543 (un 16,4% menos) mientras que las de segunda meno registran un descenso del 20% hasta las 67.996 viviendas
En tasas interanuales, la venta de viviendas bajó un 31,8%. En obra nueva el descenso fue del 12,9% y en viviendas usadas del 46,9%.
Fuentes:
En el último año se han vendido 763.655 viviendas, un 8,7% menos que en el periodo anterior
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Gracias a todos los lectores!
Según datos del Ministerio de Vivienda, El precio del suelo ha bajado el 7,7% en los últimos doce meses,
En el gráfico comparamos la variación de los precios del suelo y de la vivienda nueva de los últimos 3 años:
Los precios más altos por metro cuadrado corresponden a los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Alava (1.110,7 euros), Barcelona (1.098,5 euros), Madrid (956,5 euros) y Zaragoza (953,6 euros), y los más bajos se dan en las de Jaén (273,8 euros), Orense (371,7 euros) y La Rioja (402,3).
El número de transacciones de suelo realizadas en el primer trimestre de 2008 fue de 8.892, un 30,6% menos que las realizadas en el primer trimestre de 2007.
Estas transacciones suponen una superficie transmitida de 14,9 millones de metros cuadrados por un valor de 4.245,9 millones de euros.
Por Comunidades Autónomas, el 27% de la superficie transmitida corresponde a Cataluña.
Precios del suelo por Comunidades.
Relacionado:
Herramienta de evolución de precios de la vivienda en España.
Hay bloggers prolíficos, que son capaces de publicar artículos a diario sobre temas muy diversos, y autores que se prodigan poco frecuentemente pero con una carga de profundidad tremenda en sus artículos.
Es el caso de los autores de Rankia, como Fernan2, Echevarri y el último que he descubierto, Dalamar, que escriben ensayos sobre economía en general y el sector inmobiliario en particular.
Resumo uno de los artículos más interesantes que he leído últimamente:
Los ciclos no son leyes naturales sino que son resultado de la manifestación de ciertas leyes naturales.
Las leyes naturales aplicadas en la economía nos lleva a los booms y a los busts:
Los booms culminan cuando la gente termina de estar convencida de que la subida va a ser para siempre y que el paradigma ha cambiado y lo que antes ocurría cíclicamente ya no es valido y ahora las leyes son otras y la subida será eterna…
Riesgos y oportunidades en los ciclos económicos.
Los bust son lo opuesto, el bust termina cuando la mayoría de la gente esta con un pánico increíble y piensan que ya no existirá una recuperación posible y que esto es la hecatombe, el fin y este negocio esta terminado y nunca se recuperara…
Después tenemos la fase intermedia en la que la gente se olvida del boom y el bust en ese sector y va a otros, hasta que se olvidan de lo que pasó en este ciclo y vuelven a repetirlo.
En el sector inmobiliario en concreto, los ciclos son mas largos que en otros sectores, pero la subida del precio de la vivienda a largo plazo equivale a la inflación.
Sólo las cosas que son escasas pueden subir más que la inflación; por ejemplo, cada vez hay mas ricos, pero no hay mas pisos enfrente de Central Park, por eso es un lujo y los ricos estan dispuestos a pagar un precio más elevado.
En un estudio de Fred Harrison sobre el mercado inmobiliario ,"Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010"
Ciclo de precio del suelo de 18 años que finaliza con una recesion primaria.
La causa básica de estos ciclos es que el precio de la tierra se incrementa con el crecimiento económico, lo cual nos lleva a una demanda especulativa de la tierra que acelera el crecimiento y así se infla la burbuja.
Demanda de vivienda -> Mayor actividad de construcción de viviendas -> Incremento de préstamos.
Ciclos de 18 anos: 10 años de boom, 4 años de bust (crisis) y 4 años planos.
Con esta teoría sería fácil predecir cuando es un buen momento para comprar una vivienda y cuando no, pero si todo el mundo conociera esta circunstancia, ¿no se variaría el ciclo?
De momento la conclusión es que el humano tropieza una y otra vez en la misma piedra, y en España nos hemos tropezado mucho con piedras bien gordas, porque en el periodo 1998-2007 se han comprado casas a un valor muy por encima de la inflación.
Artículo original: Los ciclos 5 - Ciclo inmobiliario
Estás de acuerdo con la opinión de que ‘Es el momento adecuado para comprar una casa’ o sin embargo piensas que ‘Ahora es el peor momento para comprarse una vivienda’ ?
La primera sentencia pertenece a la Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, apoyándose en que su el precio de la vivienda sube en torno al IPC, y añadiendo que "en la actualidad existen unas 600.000 viviendas vacías en España, frente a la demanda de 450.000 de los ciudadanos, por lo que ha animado a los promotores a "ser capaces de adaptar su oferta" a la demanda del mercado."
La opinión contraria corresponde a la Plataforma por una Vivienda Digna, que no entiende que "se anime a comprar en un entorno en el que el precio de la vivienda está en clara disminución, en el que la morosidad por el sobreendeudamiento hipotecario está creciendo vertiginosamente, en el que se afronta un escenario de posibles nuevas subidas de tipos de interés y de grave recesión de la economía española."
Si en estos momentos necesitarías una vivienda, y decidieras que la compra fuera la mejor opción, ¿comprarías ahora?
Resultados actualizados de la encuesta.
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La compraventa de vivienda registrada en el primer trimestre del año disminuyó el 29,1%
Beatriz Corredor quiere invertir 800 millones a rehabilitación y promete el 40% de VPO en alquiler.
El Plan Renove, anunciado en el Congreso, tiene como objetivo rehabilitar 500.000 pisos hasta 2012.
Las ayudas estarán dirigidas a las viviendas de mayor antigüedad: de los 25 millones de pisos en España, más de la mitad tiene más de 30 años y más de 6 millones superan los 50 años de construcción.
El plan permitirá una mayor eficiencia en el gasto de energía; se pondrá en marcha un Plan Nacional de Rehabilitación Integral de Viviendas, como marco imprescindible para cambiar el modelo de construcción extensiva que ha tenido el país por otro de renovación intensiva del patrimonio inmobiliario.