Caja Madrid ha puesto a la venta un lote de viviendas embargadas, con descuentos de hasta el 30%, ubicadas en la Comunidad de Madrid.

La división inmobiliaria, Cismisa, que comercializa pero no financia la operación de compra de la vivienda, ofrece estos descuentos sólo para vivienda usada.

La urgencia por vender y conseguir liquidez llega también a las entidades financieras.

En el caso de Caja Madrid, utilizan el marketiniano slogan de “Llama, haz tu oferta“, permitiendo al particular realizar ofertas sobre estos inmuebles.

El comercial que recibe al cliente le asesora en el momento de la visita del inmueble sobre cuál puede ser el descuento que se podría aplicarse a esa vivienda de segunda mano que procede de un embargo.

Los descuentos que aplica Cismisa oscilan entre el 10 y el 30% y en algunos casos podrían ser superiores, pero no llegarían al 50%, según sus propias comunicaciones.

Enlaces relacionados:

Canal vivienda de Cajamadrid

Pisos en venta de la comercializadora Cismisa

Pisos en venta en Madrid

Activos adjudicados de CajaCantabria

Inmuebles de Caja Navarra

Pisos propios de CajaSur

Los Pisos más rebajados de Madrid

Reacciones a la campaña en Meneame

Recientemente hemos participado en la redacción de un artículo para la revista navarra 3puntos.es; bajo el título “¿Qué es la burbuja inmobiliaria?”, se exponen opiniones de varios expertos del sector sobre la actual situación del mercado inmobiliario; para ello se trata de definir el término y se cuestiona si la burbuja inmobiliaria ha explotado o se está desinflando:

La burbuja inmobiliaria es un aumento continuo de los precios y de la oferta de bienes inmuebles (pisos o casas) alimentados por la fuerte demanda,

explica el Director del Departamento de Economía de la Universidad Pública de Navarra, Juan Carlos Longás. “Es un proceso especulativo, la demanda se alimenta porque la gente cree que los precios van a seguir subiendo”.

Generalmente suele tener que ver con circunstancias específicas: una fuerte subida de los precios, un aumento de la actividad constructora y la proliferación de viviendas vacías”.

Asier Jiménez, del portal inmobiliario Urbaniza.com, la describe así:

“La burbuja se fue creando porque se pensaba que al comprar se podría vender al poco tiempo por el doble de dinero. Esa percepción, unida al hecho de que los bancos ofrecían créditos hipotecarios con gran facilidad y a un impacto mediático sin precedentes, hizo que los precios subieran sin parar. De esta manera el valor de los pisos aumentó sin basarse en factores de la propia vivienda, como pueden ser los costes de construcción, las rentas, el tipo de interés, etc”.

Según el profesor de Economía Aplicada de la UNED, Pedro Juez, “en los últimos años los precios de las viviendas han subido mucho en países como Estados Unidos, Inglaterra y España. Llegamos en algún momento a construir alrededor de setecientas mil casas al año; más que Inglaterra, Francia y Alemania juntas. A pesar de que esta situación era insostenible, mucha gente invertía su dinero en vivienda y el precio se disparaba”.

¿Ya ha estallado o todavía puede reventar?

- “Más que estallar, podemos decir que se está deshinchando. El problema está en el ritmo al que se desinfla. De momento ha sido moderado, pero seguramente se acelerará porque estos procesos son complicados de controlar. De la misma manera que la subida de precios se autoalimenta, con las caídas ocurre algo parecido. Todo depende del número de propietarios que necesiten vender o no quieran verse atrapados por dicha caída de precios”, según Longás.

- “Ya se está produciendo el estallido: aproximadamente desde agosto o septiembre de 2007. Esto implicaría que la percepción, que llevó a la inestabilidad y que hacía subir los precios, ahora los baje, pero de eso no se puede estar tan seguro”, dice Jiménez, de Urbaniza.com.

- El profesor Juez  cree que ahora se está produciendo una corrección del mercado inmobiliario que está relacionada con toda la economía española. “En Pamplona, solo en los dos primeros trimestres de 2008, los precios de las casas han bajado un 13%”, afirma. Antes había una demanda que se sostenía, pero muchos factores que la mantenían han cambiado, explica.

“Los tipos de interés estaban más bajos y los bancos daban créditos a 40 o 50 años en vez de a 15. Al subir los tipos de interés, los bancos tienen menos dinero, pueden prestar menos cantidad, y solo lo hacen a quienes son más solventes.
Aquellos que ya tienen una hipoteca pagan más, a los que quieren comprar una casa ya no les dan crédito tan fácilmente, y el constructor no puede vender las que tiene, por lo tanto ya no construye más”.

Juez recuerda también que las administraciones han dejado de ingresar impuestos por la compraventa de inmuebles. La burbuja sostenía el crecimiento del país, ya que la construcción de cada casa supone la creación de entre tres y cuatro empleos de manera directa e indirecta.

¿Cuál es la previsión del mercado inmobiliario?
“Mi opinión es que las caídas de precios continuarán. Todavía es mal momento para comprar porque los precios siguen siendo altos y el crédito se ha encarecido. Quien se plantee vender tendrá que asumir que los precios ya no van a ser los mismos que hace un año”, según Longás.

Artículo completo en la revista 3puntos.es

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El presidente del Gobierno ha reconocido, en su comparecencia a petición propia en el Congreso, que nos esperan tiempos de dificultad.

Ha anunciado propuestas puntuales para el sector inmobiliario y de la construcción, el más afectado por la crisis, aunque reconoce que el Ejecutivo centrará sus esfuerzos en mejorar el empleo.

En un anterior artículo, comparábamos las medidas para afrontar la crisis adoptadas en otros Gobiernos, con la escasa repercusión de las medidas del gobierno socialista hasta la fecha. Zapatero ha reaccionado ofreciendo nuevas medidas ante la crisis económica.

Además de seguir apostando por la vivienda protegida en régimen de alquiler, y de dar mayor libertad a las Comunidades en materia de vivienda, propone nuevas medidas dentro del sector inmobiliario:

- Se autorizarán sociedades cotizadas de inversión en el sector, que gozarán de ventajas fiscales, promoverán el alquiler y dotarán de liquidez al mercado.

- El ICO ofrecerá una nueva línea de préstamos para impulsar la oferta de pisos en alquiler. Se da un respiro financiero a los los promotores inmobiliarios, inyectando liquidez y permitiendo ampliar sus préstamos a cambio de que pongan su stock de viviendas en alquiler. La línea de crédito estará dotada inicalmente con 3.000 millones de euros.

- En obra civil, se potenciará la licitación de obras públicas para fomentar la actividad económica. Se cerrará 2008 con una licitación de 15.400 millones para obra civil. En esta línea se va a acelerar la tramitación de los informes de impacto medioambiental.

- En cuanto al desempleo en la construcción, se indica que los 100.000 nuevos parados de agosto en este sector contarán con la reorientación de talleres de empleo gestionados por las formaciones locales.

- Antes de final de año, el Ministerio de Vivienda simplificará la lgislación sobre rehabilitación de viviendas sociales.

Crisis, reajuste, aterrizaje suave,…,  a estos efumemismos se añade ahora que los precios de la vivienda se están “acomodando”, así como que para volver a la tendencia alcista de los precios es necesario, en palabras de los expertos de Tinsa,  “acomodar la oferta al potencial de la demanda y del esfuerzo financiero a la capacidad económica de las familias”.

La sociedad tasadora ha publicado un informe en el que se cifra la bajada de los precios de venta de la vivienda, entre abril y junio de 2008, del 7,5 % real, contando con los datos del IPC (el descenso interanual con respecto al mismo periodo de 2007 es del 2,5%).

Los datos contrastan con los del Ministerio de Vivienda , cuyas estadísticas reflejan un incremento del 2 % interanual en el segundo trimestre.

Las zonas más afectadas, según los valores de tasación, son la costa mediterránea, las áreas metropolitanas de las grandes ciudades y las propias grandes urbes.

Todo parece indicar que en sucesivos informes, se registrán datos negativos de crecimiento en los precios de la vivienda.

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El Gobierno de EEUU ha reaccionado frente a la crisis inmobiliaria y financiera, evitando la quiebra de Freddie Mac y Fannie Mae, a través de su secretario del Tesoro, Henry Paulson, que ha ordenado que pasen a estar gestionadas y participadas accionarialmente por la Administración durante un plazo indeterminado.

Se trata de 2 de las mayores sociedades hipotecarias, que concentran en torno al 46% de la cartera hipotecaria de EEUU. Sus consejeros delegados serán sustituidos por dos ejecutivos nombrados por Paulson. 

El Gobierno, además, se ha comprometido a comprar deuda de las dos sociedades para aumentar la liquidez de los mercados.

Ésta es una de las acciones del gobierno norteamericano frente a la crisis, pero hay otros gobiernos que han aplicado medidas para mejorar la situación económica:

El Gobierno del Reino Unido pretende activar la venta de inmuebles y reactivar a las inmobiliarias en el sector bursátil, la supresión de un impuesto en la compra de las viviendas y diversas ayudas para mejorar el acceso a la compra de inmuebles.

La medida permitirá eliminar el actual impuesto que gravaban las compras de las viviendas con un 1%, un 3% o un 4%, dependiendo del valor de venta. Por otro lado, un fondo de 1.242 millones de euros será destinado a facilitar la compra de una vivienda.

Pero las entidades financieras, claves para reactivar el mercado inmobiliario, no conceden la financiación necesaria.

El ministro francés de Ecología, Jean-Louis Borloo, pondrá en marcha en 2009 un sistema de préstamos para animar a los franceses a acometer reformas ecológicas y de ahorro energético en sus casas. Esta medida tendrá unos 1.000 millones de euros de presupuesto, para que cada ciudadano pueda optar a una financiación con un tipo de interés cero de hasta 30.000 euros.

¿Y qué pasa en España?

Las medidas para potenciar viviendas públicas no parecen eficaces, ya que no se está contando con el apoyo de  las entidades financieras, y los promotores inmobiliarios, además de ver reducidos sus márgenes al mínimo, no consiguen fiinanciar las obras.

A través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), se quiere convertir activos, generalmente préstamos hipotecarios, en valores negociables en el mercado, hasta alcanzar los 15.000 millones de euros. El objetivo es convertir las deudas en un solo producto financiero, dándoles la credibilidad del Ministerio de Economía y venderlas en el mercado. El ICO prestará dinero a quienes tienen más difícil el acceso a las viviendas, sustituyendo temporalmente a las entidades financieras.

Además, el Ministerio de Fomento, la principal unidad inversora del Gobierno, adjudicó proyectos por un importe de licitación de 7.680 millones de euros, lo que significa una caída del 45% con respecto al 2007. Esto supone una gran ralentización la licitación de obra pública, con lo que se echa por tierra las esperanzas del Gobierno para compensar el fuerte retroceso del mercado residencial.

Las medidas del Gobierno español hasta ahora se pueden considerar escasas de con resultados poco positivos.

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Los promotores inmobiliarios se refugian en la vivienda protegida, entre otras razones, por su menor riesgo de venta.

Las ventas siguien en retroceso: El número de compraventas de vivienda 2º trimestre de 2008, inscritos en los Registros de la Propiedad, descendió un 25,9% con respecto al mismo periodo de 2007.

De las transacciones totales, un 51,3% se corresponde con vivienda nueva y de ellas, 7.174 viviendas son protegidas (9,2% de las viviendas nuevas).

Pero los promotores tienen que estar atentos a la rentabilidad, ya que se ve amenazada por la competencia con la vivienda libre.

La actual situación inmobiliaria ha puesto la VPO de moda, lo que puede ocasionar desajustes en el mercado que pueden arrebatarle ese atractivo.

Según Antonio Portillo, presidente del Consejo Académico de Vivienda del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), «la vivienda libre es la única capaz de sostener el mercado inmobiliario».

Portillo recuerda que es necesario compensar una menor rentabilidad cuando se hacen casas de protección.

El margen de beneficio de la VPO está entre el 6% y el 14%,  muy bajo porque los promotores afrontan unos costes añadidos superiores.

«Los ayuntamientos aprueban leyes para que se aumente la calidad y quieren infraestructuras y servicios que suponen un sobrecoste en la urbanización de entre 300 y 360 euros por m2».

Además el precio del suelo no da mucho margen a los promotores. «Se está prometiendo mucha VPO, pero para promoverla será imprescindible construir vivienda libre porque si un promotor no ve rentabilidad en el suelo no lo hará».

Lorenzo Manteca, presidente de la promotora Adrisa, reconoce que se ha producido un desequilibrio en esta relación. El pasado mes de junio, su empresa vendió en Arganda del Rey 170 viviendas protegidas frente a 11 libres. La actual coyuntura inmobiliaria junto a la amplia demanda de que goza la vivienda social son las principales razones.

La competencia entre VPO y libre es la tendencia a ofrecer pisos públicos en compraventa en vez de en alquiler. Portillo cree que «se tiene que fomentar el alquiler para satisfacer la demanda de los ciudadanos que no pueden comprar» y que recurrir a la VPO para solucionar «el problema social» generado por el encarecimiento de la vivienda «es un error».

El presidente de Adrisa pronostica que «a finales de 2009 o principios de 2010 faltará vivienda libre porque hasta entonces se dejarán de construir casas nuevas a un ritmo de 200.000 al año».

El suelo es otro factor importante para la rentabilidad. «Las claves fundamentales para la VPO parten del origen del proceso edificatorio, que es el suelo».

Tanto la realización de un estudio geotécnico del mismo como tener garantías de que existen infraestructuras de comunicaciones son elementos imprescindibles antes de adquirir un terreno, según explica Portillo. «Los suelos más rentables, independientemente de la demanda, son aquellos que no tienen riesgos añadidos».

Mientras que el coste de los materiales de construcción no cambia de una zona a otra, como revela Lorenzo Manteca, lo cierto es que el suelo sí es un elemento variable y puede influir «en torno al 20% del precio final de la vivienda».

La política de Adrisa se centra en la Vivienda Protegida, especialmente con su sociedad participada Gepco Rental Business, que desarrolla este tipo de vivienda, tanto en régimen de venta como alquiler, sobre suelo propio y con nuevos modelos de viviendas unifamiliares y colectivas en altura, que van desde uno hasta cuatro dormitorios

Esta diversificación y profesionalización de la acción empresarial, y el estar presentes durante todo el proceso inmobiliario -desde la gestión de suelo, pasando por el proceso constructivo y finalizando con la comercialización y posterior atención a nuestros clientes- les permite abordar y estar presentes en proyectos de mayor envergadura y especialización.

La principal zona de actuación se localiza en el Sureste de la Comunidad de Madrid, con la moderna zona residencia “Parque Europa”, ubicada dentro del casco urbano de Arganda del Rey, para más de 3.600 viviendas, con acceso directo desde la autovía A-3 y desde la AR-30, en un desarrollo urbanístico proyectado con grandes avenidas, amplias dotaciones, espacios abiertos y zonas verdes, junto al Hospital del Sureste y el Centro Comercial y de Ocio “Versalia”.

Promociones inmobiliarias de Protección Pública y Privada en Madrid:

- Edificio Portugal, Viviendas Protegidas (Madrid)

- Edificio Luxemburgo, VPPL En Arganda del Rey

- Edificio Suiza, 50 viviendas protegidas

- Edificio Francia, 72 Viviendas protegidas

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