Maria Arnau es Property Consultant en la firma Damac Properties Co., con sede en Dubai, Emiratos Árabes Unidos.

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Atención agentes, promotores y empresas inmobiliarias: no bajeis la guardia y estad atentos a los intentos de timo de supuestos inversores inmobiliarios que dicen tener un gran capital para comprar viviendas.

Ya son muchos los casos que se han producido de estafas a inmobiliarias, pero los timadores siguen intentando llevar a cabo sus estafas, más aun en estas épocas de escasas ventas en las que resulta muy atractivo poder vender varias viviendas a un sólo comprador.

Lo publicamos en un artículo anterior "El timo del gran inversor inmobiliario", pero conviene recordarlo porque son varios los clientes que me han avisado de que están recibiendo propuestas de inversores extranjeros para la compra de varias unidades de promociones inmobiliarias.

Suelen actuar de esta manera:

- Acceden a la información de promociones inmobiliarias a través de internet,

- Envían emails o solicitudes de información via web para pedir más datos de las viviendas, mostrando gran interés,

- Tras recibir contestación del promotor, proponen que se les llame para preparar una reunión inmediata, normalmente fuera de España, en una gran capital europea, para discutir las condiciones de la compra.

Es en esas reuniones, normalmente en París y Amsterdam donde ejecutan su macabro plan para cobrar un dinero en efectivo, por las buenas o por las malas.

Atentos pues a correos de usuarios de emails extranjeros, normalmente franceses (extensión ".fr") como "benayoun950@yahoo.fr" y a números de teléfono con extensiones tipo "+44", "+39".

No os dejéis llevar por su intención de invertir en vuestras viviendas, recordad que conocen perfectamente la situación del mercado inmobiliario, especialmente en España, y la necesidad de los profesionales del sector de vender su producto.

Ni "desaceleración acelerada" ni "aterrizaje suave"; estamos en plena crisis económica, acentuada en el sector inmobiliario.

Daniel Talavera, de PropertySecrets y colaborador de nuestra sección Inversiones Inmobiliarias, muestra las semejanzas entre el mercado británico y el español. En su opinión, el modelo económico español depende en gran medida del mercado financiero, al más puro estilo anglosajón.

 

 "Ambos apostaron y promovieron con demasiada fuerza la compra de viviendas en vez del sector del alquiler".

 El gran número de carteles anunciando pisos en alquiler, demuestra que algo no marcha correctamente en el mercado de viviendas británico.

 El diario The Guardian informaba que la caída de los precios inmobiliarios es la mayor de los últimos 16 años y que todavía descenderán más (House prices falling at fastest rate for 16 years).

 En lo que llevamos de 2008 han descendido un 6,3% y la alarma de los precios inmobiliarios es que éstos pueden caer hasta un 20%. 

  Daniel comenta que amigos suyos que buscan piso en venta a través de inmobiliarias en Internet, han encontrado ofertas muy buenas gracias a la mala situación económica.

 Las mejores ofertas que han encontrado son de inmuebles cuyos propietarios lanzaron hace dos meses al mercado forzados por la situación económica.

Hoy continúan en venta, con la particularidad de que su precio es un 10% menor que el inicial.

 

BSE, Society of Business Economist, ha estimado que los precios medios de la vivienda en el Reino Unido necesitarán más de 4años hasta que se vuelvan a alcanzar los precios de 2007.

Las predicciones de la BSE se basan en una encuesta realizada a más de un centenar de economistas y banqueros.

Al mismo tiempo, se estima que la crisis inmobiliaria tocará fondo en 2009.

Sin embargo la bajada de los precios no facilita el acceso a la compra de vivienda. Los inversores se enfrentan a unos mayores gastos en la financiación, porque los costes de las hipotecas de interés fijo han subido en una media del 0,5%, tras el nuevo tope de los tipos de interés fijados por el Banco de Inglaterra, establecido en un 5%.

De momento, la única válvula de escape para los inversores son los alquileres, sobre todo en Londres donde la demanda es intensa.

Artículo original: La crisis inmobiliaria en el Reino Unido se respira por los cuatro costados

Enlaces relacionados:

Inversiones inmobiliarias en el extranjero

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 También conocido como timo Rip Deal, y similar al extendido "timo de la estampita" y al "timo nigeriano", en el que el estafador obtiene dinero de la víctima en concepto de adelanto a cuenta de una supuesta cantidad millonaria de dinero que se le ha prometido.

Ya se han producido muchos intentos de estafas de este tipo, y también ha habido afectados, que por la naturaleza del asunto, han preferido no denunciarlo. Un cliente de nuestro portal, un promotor inmobiliario, me ha relatado de primera mano, ya que ha sufrido el intento de engaño, cómo operan estos estafadores, que toman información de inmuebles en España, contactan con los promotores o propietarios directamente, preparan una reunión en el extranjero y ejecutan su timo.

Estas operaciones se centran en transacciones inmobiliarias de inmuebles de alto valor , en las que al comprador no le importa pagar con un sobreprecio.

Existen varios grupos de mafias que repasan diariamente paginas web de foros y sitios de compraventa entre particulares, con el fin de hacerse pasar por empresarios (algunos financieros, otros industriales, otros magnates de piedras preciosas), que residen en grandes capitales europeas (Milán, París, Amsterdam) que desean invertir en propiedades inmobiliarias.

Se comunican mediante email de cuentas gratuitas o telefónicamente desde el extranjero, solicitando una reunión en su terreno, bien en hoteles o en mismo aeropuerto, ya que ellos (los empresarios o sus intermediarios) no pueden viajar por problemas de una agenda muy apretada.

Siempre se quieren reunir con los gerentes de las promotoras inmobiliarias o con los propietarios de los terrenos o viviendas.

Se suelen interesar por propiedades, viviendas, terrenos o parcelas, de un valor elevado, y no discuten el precio, porque avisan que tienen cantidades en dinero B, en metálico, de las que se quieren deshacer.

En esa primera reunión comentan que quieren enviar un arquitecto a ver la obra o terreno y confirmar las condiciones.

Pero antes de firmar el contrato piden algo; aquí viene el truco, o los trucos, porque hay para elegir:

- solicitan cambio de moneda grande, dólares, libras esterlinas, francos suizos o billetes de 500 €, a billetes en euros más pequeños, alegando que en su país es difícil cambiarlos (Rip Deal); si el dinero es verdadero, posteriormente un par de testaferros se quedan con ese dinero de la manera que sea necesaria, o

- si el dinero es falso, te quedas sin tus billetes verdaderos, o

- para sacar adelante la operación, hay que adelantar un dinero para la comisión del intermediario. 

Los nombres y emails utilizados los van cambiando, por lo que se dificulta su rastreo.

Atención a promotores inmobiliarios, propietarios de terrenos o de viviendas: si reciben llamadas desde el extranjero con prefijos 0033, 0036, 0039, 0044 o similares, y diciendo que son intermediarios de inversores que tienen mucho dinero para invertir, ofreciendo el pago de una cantidad en A y otra en B, o quieren pagar en divisas, tengan claro que será una estafa.

Para denunciar estas estafas:

https://www.policia.es/denuncias/entrada

Jefatura Superior de Policia Judicial de Madrid, 91 582 23 47

Comisaría General de Policía, 91 582 23 45,  cgpj.udevg3(a)policia.es

Jefatura Superior de Policia Judicial de Barcelona, 93 290 30 00

Grupo Estafas, Delincuencia Economica.932903379 - 932903380

 

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[...] Continúa desde el artículo "Estudio sobre inversión en promoción inmobiliaria - vivienda libre"

Al contrario que en el mercado de la vivienda libre, en el mercado de vivienda protegida los índices están algo más ajustados, oscilando desde el 1,9 de Castilla la Mancha (comunidad más rentable para construir), junto con Madrid, ( últimos datos publicados por el Ministerio: 1.108 euros/m2, sólo 8 euros más que la media nacional en vivienda protegida, cuando la vivienda libre está a más de 1.000 euros por encima.) hasta el 1,2 de Canarias.

Aunque con márgenes más reducidos, la Vivienda Protegida es un salvavidas para los promotores, ya que se conceden más fácilmente las licencias y los nuevos planes urbanísticos “premian” la construcción de este tipo de viviendas.

Un factor determinante para tomar decisiones, es el fomento de la vivienda protegida por parte de las administraciones públicas. El incremento en el número de viviendas protegidas terminadas y el aumento de los precios máximos de venta permitirá a su vez un incremento del valor del mercado.

La consultora Dyrecto indica que “a pesar del negativo panorama en el que se encuentran inmersas las empresas en la actualidad, existen muchos promotores e inversores profesionales que actúan de manera correcta, hacen bien las cosas y siguen ganando dinero hoy y previsiblemente en el futuro”. “Aunque actualmente más de un 43% de las promociones residenciales están en pérdidas, no todas van mal, algunas se venden muy bien”.

En este sentido la consultora asegura que las claves del éxito son la buena ubicación y al correcto precio de venta.

Para asegurar los factores de éxito de una nueva promoción, se tiene en cuenta lo siguientes puntos:

1. Búsqueda de suelos en venta en las mejores ubicaciones, a precios adecuados.

Hay mucho suelo a la venta, hoy hay mucho donde elegir, incluso se puede encontrar algún “chollo”, el problema ahora es de tiempo y criterio, nosotros ofrecemos a nuestros clientes un departamento dedicado a controlar todo el suelo que está en venta, y cuando el inversor nos muestra su interés por un activo, procedemos a analizarlo y a ajustar el precio de mercado.

2. Diseño de productos adecuados a la demanda.

Para el diseño del producto ya no es suficiente el estudio de la oferta de la zona, en estos tiempos también hay que estudiar la demanda potencial hasta tener claro sus verdaderas necesidades y el precio que están dispuesto a pagar. Se aconseja realizar un concurso de arquitectos, invitando a aquellos que con experiencia que conozcan bien la zona, para que hagan sus propuestas. El diseño y la diferenciación del producto es necesaria para conseguir vender.

3. Construir al menor coste.

Coste de construcción óptimo. Seleccionar bien a su contratista. Si construyo más barato, con un coste de obra menor, dispongo de más margen para ajustar precios de venta.

Es esta otra decisión estratégica, que de ser errónea puede conducir a unos resultados nefastos. Asesoramos sobre la contrata más adecuada en función del perfil de la promoción. La revisión por expertos de las mediciones siempre lleva a obtener replanteos que abaratan la obra.

En la elaboración de los presupuestos también se encuentran innumerables fallos que detectados a tiempo, permiten obtener más ahorros.

4.Correcta financiación.

La financiación se ha convertido es un área de estrategia fundamental, donde hay que destinar los mejores recursos profesionales del promotor para tener éxito.

Cuando las cosas van bien es cuando tenemos que abrir el abanico de entidades y darnos a conocer, cuando las cosas van mal es tarde para acudir a nuevas entidades. Negociar es necesario, sentarse con las entidades para encontrar apoyo, conseguir alargar los plazos es posible.

5. Comercialización.

Marketing inmobiliario.

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El rascacielos Pentominium, cuando sea completado, con el diseño actual, alcanzará los 516 m de altura con 120 plantas sobre el nivel del suelo. Ha sido diseñado por Aedas Arquitectos.

Los áticos y apartamentos son de lujo, no hay mas que ver el objetivo de los promotores:

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En un análisis de coyuntura del sector inmobiliario publicado en la revista Asprima, se confirma la evolución clararemente descendente de la inversión inmobiliaria en España, con un incremento por debajo del 3% en 2007, frente a tasas del 6,4% registradas un año antes. Los datos son del tercer trimestre del año pasado, pero la tendencia es [...]

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El resort San Alfonso del Mar, en Chile, es el proyecto inmobilairio y turístico más innovador de Sudamérica. Terminada ya su última etapa de ampliación, la laguna tiene más de un kilómetro de largo, ocho hectáreas y 2,5 millones de litros de agua. Lo mismo que 6.000 piscinas familiares de 8 metros de largo. Además de su gran [...]