Recientemente hemos participado en la redacción de un artículo para la revista navarra 3puntos.es; bajo el título “¿Qué es la burbuja inmobiliaria?”, se exponen opiniones de varios expertos del sector sobre la actual situación del mercado inmobiliario; para ello se trata de definir el término y se cuestiona si la burbuja inmobiliaria ha explotado o se está desinflando:

La burbuja inmobiliaria es un aumento continuo de los precios y de la oferta de bienes inmuebles (pisos o casas) alimentados por la fuerte demanda,

explica el Director del Departamento de Economía de la Universidad Pública de Navarra, Juan Carlos Longás. “Es un proceso especulativo, la demanda se alimenta porque la gente cree que los precios van a seguir subiendo”.

Generalmente suele tener que ver con circunstancias específicas: una fuerte subida de los precios, un aumento de la actividad constructora y la proliferación de viviendas vacías”.

Asier Jiménez, del portal inmobiliario Urbaniza.com, la describe así:

“La burbuja se fue creando porque se pensaba que al comprar se podría vender al poco tiempo por el doble de dinero. Esa percepción, unida al hecho de que los bancos ofrecían créditos hipotecarios con gran facilidad y a un impacto mediático sin precedentes, hizo que los precios subieran sin parar. De esta manera el valor de los pisos aumentó sin basarse en factores de la propia vivienda, como pueden ser los costes de construcción, las rentas, el tipo de interés, etc”.

Según el profesor de Economía Aplicada de la UNED, Pedro Juez, “en los últimos años los precios de las viviendas han subido mucho en países como Estados Unidos, Inglaterra y España. Llegamos en algún momento a construir alrededor de setecientas mil casas al año; más que Inglaterra, Francia y Alemania juntas. A pesar de que esta situación era insostenible, mucha gente invertía su dinero en vivienda y el precio se disparaba”.

¿Ya ha estallado o todavía puede reventar?

- “Más que estallar, podemos decir que se está deshinchando. El problema está en el ritmo al que se desinfla. De momento ha sido moderado, pero seguramente se acelerará porque estos procesos son complicados de controlar. De la misma manera que la subida de precios se autoalimenta, con las caídas ocurre algo parecido. Todo depende del número de propietarios que necesiten vender o no quieran verse atrapados por dicha caída de precios”, según Longás.

- “Ya se está produciendo el estallido: aproximadamente desde agosto o septiembre de 2007. Esto implicaría que la percepción, que llevó a la inestabilidad y que hacía subir los precios, ahora los baje, pero de eso no se puede estar tan seguro”, dice Jiménez, de Urbaniza.com.

- El profesor Juez  cree que ahora se está produciendo una corrección del mercado inmobiliario que está relacionada con toda la economía española. “En Pamplona, solo en los dos primeros trimestres de 2008, los precios de las casas han bajado un 13%”, afirma. Antes había una demanda que se sostenía, pero muchos factores que la mantenían han cambiado, explica.

“Los tipos de interés estaban más bajos y los bancos daban créditos a 40 o 50 años en vez de a 15. Al subir los tipos de interés, los bancos tienen menos dinero, pueden prestar menos cantidad, y solo lo hacen a quienes son más solventes.
Aquellos que ya tienen una hipoteca pagan más, a los que quieren comprar una casa ya no les dan crédito tan fácilmente, y el constructor no puede vender las que tiene, por lo tanto ya no construye más”.

Juez recuerda también que las administraciones han dejado de ingresar impuestos por la compraventa de inmuebles. La burbuja sostenía el crecimiento del país, ya que la construcción de cada casa supone la creación de entre tres y cuatro empleos de manera directa e indirecta.

¿Cuál es la previsión del mercado inmobiliario?
“Mi opinión es que las caídas de precios continuarán. Todavía es mal momento para comprar porque los precios siguen siendo altos y el crédito se ha encarecido. Quien se plantee vender tendrá que asumir que los precios ya no van a ser los mismos que hace un año”, según Longás.

Artículo completo en la revista 3puntos.es

Artículo Relacionado:

- La Burbuja inmobiliaria actual y la de los 90

- Nuncabajistas vs. burbujistas

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El Gobierno Vasco ha lanzado un decreto de obligado cumplimiento antes de 4 años, sobre el uso de los dos idiomas oficiales en el País Vasco, el castellano y el euskera.

La normativa afecta al 45% del sector comercial, incluidas las inmobiliarias y promotoras, que deberán mostrar sus rótulos y catálogos en ambos idiomas.

La medida afecta a la atención y comunicación con el cliente, también en las webs de las inmobiliarias.

El lanzamiento del portal inmobiliario de Euskadi, Etxecasa.com, fue anterior a la publicación de este decreto, pero atiende a la necesidad de cubrir un hueco en el mercado inmobiliario online del País Vasco, en el que los portales inmobiliarios generalistas no tienen suficiente presencia en cuanto a usuarios ni por volumen de oferta.

Urbaniza y VivaB2B Consulting Inmobiliario se han aliado para crear y gestionar esta plataforma de comunicación para las empresas inmobiliarias vascas, con la vocación de especializarse en la oferta residencial en Guipúzcoa, Vizcaya y Álava.

Imagen de la home de Etxecasa.com

El acuerdo, surgido en 2007, vio la luz el mayo de 2008 con el lanzamiento público del portal.

El primer paso ha sido reunir un volumen importante de propiedades de segunda mano y promociones de obra nueva en la provincia de Guipúzcoa, para posteriormente ir ampliando la información en Álava y Vizcaya.

Los profesionales inmobiliarios pueden incorporar propiedades ubicadas en el resto de España, bajo la denominación de segunda residencia, e incluso en el extranjero (como en el caso de apartamentos turísticos en el vecino Pirineo Francés).

La tendencia en Internet es la de ofrecer información especializada, local y regional;

en el caso de los portales inmobiliarios, existen varias webs especializadas en una zona, localidad o región concreta; algunas de las ventajas:

- las zonas de búsqueda se crean de forma consensuada con los propios profesionales inmobiliarios,

- se atiende de forma personalizada a sus necesidades,

- la capacidad de segmentación es más mayor,

- se responde con mayor rapidez y flexibilidad que los portales de ámbito nacional.

Ejemplos de portales inmobiliarios locales y regionales:

- Cantabria: buscador inmobiliario de Cantabria

- Canarias: portal inmobiliario de cajacanarias

- Tenerife: inTenerife

- Navarra: avenidacan.com

- Madrid: canal vivienda de Cajamadrid

- Otros: añadir en comentarios los que conozcáis

 

Próximamente publicaremos una entrevista con los gestores del portal Etxecasa.

Enlaces relacionados:

- Portal inmobiliario de Cantabria

- Marketing inmobiliario en Internet; presentación de Etxecasa

- Webs para Inmobiliarias en varios idiomas: SIstema SÍ-Inmobiliarias.

- Ejemplo de web inmobiliaria en castellano y euskera. Jaisa

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Una asociación de empresas inmobiliarios es la unión de un grupo de profesionales inmobiliarios de una zona concreta (dentro de una misma ciudad, local o incluso regional) con el fin de compartir todos los inmuebles que son captados en exclusiva, cooperando entre las agencias que pertenecen a la misma.

Habrá quien no esté de acuerdo con el hecho de trabajar sólo con exclusivas, pero en el caso que sirve como base para este artículo, los agentes inmobiliarios han aceptado y firmado un reglamento que fija esa condición como esencial para el correcto funcionamiento de la Asociación Inmobiliaria.

El objetivo de la Asociación es aunar esfuerzos y compartir productos inmobiliarios con el fin de agilizar gestiones y ayudar a los propietarios y a los compradores a realizar las transacciones de compra-venta y/o alquiler con mayores probabilidades de éxito.

Este tipo de iniciativas ya se han dado en mercados más avanzados con un éxito total.

La cooperación entre agentes es imprescindible para prestar el servicio que demanda el cliente.

Las ventajas para el propietario del inmueble se multiplican:

- contrata a un asesor inmobiliario y por medio de él, publicitan y realizan la venta de su inmueble mediante exclusiva compartida todos los miembros de la Asociación,

- tendrán la misma información y condiciones acordadas con el propietario, multiplicando así las posibilidades de vender su inmueble con mayor rapidez.

Las ventajas para el comprador se resumen en que:

- accede a la más amplia y seleccionada oferta de inmuebles con tan sólo una visita a la agencia asociada más próxima,

- al acercarse a cualquiera de las agencias, obtendrá un trato personalizado y las condiciones más ventajosas en la compra de su nueva vivienda.

Foto de grupo de los asociados de AINA

¿Porqué una Bolsa Común de Inmuebles Compartida en Exclusiva?

 “La exclusiva no es para que yo sólo la pueda vender, sino para que la puedan vender un número importante de inmobiliarias locales. Yo seré el responsable de la gestión y facilitaré toda la información para que aparezca en sus Web, en sus revistas, en sus escaparates…

Se trata de algo que está muy por encima de sus posibilidades particulares, o del número de agentes que se lo puedan aceptar sin un compromiso de trabajo”, aclara un inmobiliario de la Asociación AINA.

¿Porqué una Asociación Inmobiliaria?

- esta formada por profesionales con experiencia demostrada,

- se aplica a todos ellos una formación continuada,

- se cumplen todos los requisitos que la Ley exige,

- existen condiciones ventajosas en la contratación del seguro de responsabilidad profesional,

- en el servicio de asesoramiento jurídico y urbanístico…

¿Qué herramienta se utiliza?

La principal, pero no la única es el software para gestionar la Bolsa Común de Inmuebles Compartida.

En otros países como Estados Unidos o Alemania lleva funcionando décadas; consiste en la unión de las carteras de inmuebles de todos los asociados, a un “fondo común”, en el que cada uno en su oficina puede ofrecer todos los inmuebles existentes en las mismas condiciones, disponiendo de sus características completas, fotos y mismo precio que el resto de asociados.

Con una única visita a cualquiera de los asociados, el cliente puede ser asesorado y elegir entre la más variada y exclusiva oferta del mercado local.

El profesional inmobiliario dispone de un programa que le permite ofrecer toda la información, recoger los datos de los clientes interesados, cruzar demandas con las preferencias de cada cliente comprador, registrar operaciones (llamadas, visitas, reservas, transacciones).

Más información en la web común de los asociados de AINA y en la sección "Asociaciones" del portal inmobiliario Urbaniza.com.

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Con el artículo "Buen momento para asociarse con otros profesionales inmobiliarios", estrené la categoría "Asociaciones Inmobiliarias", en la que se han publicado varios posts relacionados con la agrupación de empresas inmobiliarias.

Una agrupación de inmobiliarias está basada principalmente en la colaboración, de la que se benefician tanto los profesionales inmobiliarios como sus clientes.

Es un tema tan candente que la revista Inmobiliarios publica un especial sobre Asociacionismo Inmobiliario en el número de Julio.

Por supuesto los blogs inmobiliarios están recogiendo esta tendencia:

- Inmosfera: Asociarse para solucionar los fallos del sector inmobiliario , La unión SI hace la fuerza

- Alpende: Punto de encuentro inmobiliario , ¿exclusivas si o no?

- Rafael Jiménez: Modelo de negocio para tener éxito en un mercado a la baja

Y dentro de la red social XING, en el grupo de gestión inmobiliaria, se está desarrollando un intenso debate en torno a la integración de agentes inmobiliarios en una red común, en la que la opinión generalizada es que existe la necesidad de un cambio en el modelo tradicional.

En Urbaniza conocemos de cerca el movimiento de colaboración entre empresas inmobiliarias, ya que estamos trabajando desde el año pasado con varias agrupaciones para la creación de un sistema de gestión (y web asociada) que ayude en la colaboración de las empresas inmobiliarias.

En este caso quiero anunciar el nacimiento en Internet de la Asociación de Inmobiliarias de Navarra AINA, con una web común (ainavarra.com) en la que participan 23 asociados y que se estrena el 30 de mayo de 2008.

La web muestra ya cerca de 1.000 propiedades gestionadas desde el sistema de gestión de propiedades captadas en exclusiva.

La Asociación se creó unos meses antes, en Agosto de 2007; es un camino largo, para nada sencillo, pero necesario y beneficioso para los que se han puesto manos a la obra.

Nuestra tarea con la creación del sistema de gestión y la web común para los asociados es importante, pero

lo fundamental es la voluntad de los participantes de compartir información, de colaborar, de establecer derechos y obligaciones para todos, de trabajar para conseguir un objetivo común. 

 

En este sentido debo agradecer a Karol y Karmele su gran trabajo (grande en cantidad y en calidad) y la función de lideres que han adoptado para tirar del carro y dar el empujón necesario al resto de profesionales inmobiliarios.

La primera se pasó el verano pasado documentándose, informando y convenciendo a agentes inmobiliarios de su entorno sobre la idoneidad de la fórmula asociativa; la segunda porque ha creado las bases y reglas del funcionamiento operativo de la Asociación. De su esfuerzo hablaremos en próximos artículos sobre el "Nacimiento de una Asociación Inmobiliaria" y el "Sistema de gestión de bolsa común de inmuebles para una agrupación de agentes inmobiliarios".

En la web de AINA, se publica la información de todas las propiedades, captadas en exclusiva, gestionadas por lo socios.

En Navarra, AINA no es la única iniciativa de colaboración inmobiliaria; AEGI, Asociación de larga trayectoria, desde Octubre de 2007 tiene una delegación regional en Navarra; Karmele Zuasti, es presidenta de AEGI Navarra y está asociada a AINA:

Video emitido en el Canal 6 Navarra
 

Enlaces relacionados:

Asociación de empresas inmobiliarias de Pamplona y Navarra

Marketing Inmobiliario: sistema de gestión interna para agrupaciones y asociaciones inmobiliarias y Web inmobiliaria común.

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D. Jose Luis Olaizola, profesional administrador de Hermaun S.L., con amplia trayectoria y experiencia en el mercado, responde a unas preguntas en la entrevista publicada por  la edición en Navarra de la revista "Tu Guía Inmobiliaria".

En ella destaca la explicación de su Plan de Ahorro "Ahorro, Disfrute, Inversión", una innovadora fórmula para financiar la compra de vivienda.

Jose Luis: Las Empresas del Grupo Arizaun nos dedicamos fundamentalmente a la Promoción y Venta de tanto promociones de obra nueva como a venta de viviendas, locales, naves, terrenos,… es decir a todo. En particular: Viviendas Unifamiliares de tres tipos: Aisladas, Pareadas y Adosadas.

Buscamos ofrecer un servicio diferenciado y especializado adaptado a las necesidades del cliente, lo cual logramos alcanzar a través de las múltiples agencias y personal dedicado y formado exclusivamente para ajustarse a la cambiante demanda del mercado en lo que respecta a la primera y segunda vivienda.

¿Qué tipo de propiedad suele tener mayor demanda?

Jose Luis: Depende del Mercado; aúnque generalmente trabajamos mucho con la segunda vivienda; nuestros clientes están -fundamentalmente - en Navarra y Guipúzcoa, aún que tenemos también de otras provincias (Álava, Vizcaya, La Rioja, Madrid).

¿Cómo ve el sector inmobiliario para los próximos 5 años?

Jose Luis: Nuestra opinión sigue siendo que poco a poco el Mercado irá recuperándose, ya que - a nuestro entender - el Mercado está ahora expectante, pero su idea, ilusión y deseo de compra de su primera o segunda vivienda sigue viva, y muy viva.

¿Suelen ofrecer algún tipo de asesoría para el financiamiento de sus promociones?

Jose Luis: Si, se trata de nuestro "Sistema A D I" (marca patentada) que hemos ideado para ponerlo al servicio de cualquier persona interesad en una compra de vivienda (primera o segunda).

Pero una compra razonada que, cubriendo sus ilusiones y sus necesidades a futuro, constituyan al propio tiempo, un considerable y sustancioso Plan de Ahorro.

Un Plan de Ahorro lo suficientemente dotado como para cubrir sus necesidades a su jubilación; o, que sirva para que sus herederos puedan contar con una impor cantidad para afrontar su vida laboral con mayor desahogo poner en marcha algún negocio que les permita afrontar su vida a su criterio, o poder costearse cualquier Carrera Universitaria.

Compra de vivienda, de Plan de ahorro, de patrimonio a futuro; ¿cómo se pueden conjugar estas tres cuestiones?

El plan ADI "Ahorro, Disfrute, Inversión" consiste en comprometerse al ahorro "diario" que cada familia puede permitirse (15, 20,25, 30 euros o más) y comprometerse a ingresarlo en una cuenta mediante un contrato de compra de una vivienda que será de un importe proporcionado a la cuota diaria - que puede ingresarse mensualmente - a la que se ha comprometido previamente.

Pongamos un ejemplo concreto:

a) La familia x piensa que es capaz de ahorrar 15 euros cada día son 450 euros mensuales.

b) Si persiste en este ingreso durante un año, llega a un ahorro de 5.400 euros;…. y si ese ahorro se alarga durante 30 años, llega a los 162.000 euros.

c) Con esta cantidad, y teniendo en cuenta el impuesto del IVA y los intereses acumulados, esta pareja puede comprar - a precio de hoy - una vivienda de 15 M de pesetas

d) Es decir, nosotros le vendemos una vivienda de 15.000.000 de pesetas / 90.151,82 euros, a pagar a 15 euros diarios durante los próximos 30 años,

e) La familia ahorradora/ compradora de la vivienda, es propietaria de la vivienda y, como tal propietaria, puede la, venderla, cederla, arrendarla, o disfrutarla. ¿Dentro de 20 años, qué valor tendrá esa vivienda? ¿3 veces más, ó 4 veces más, o más?

f) ¿Cuánto vale la vivienda en el mercado dentro de 30 años? 2,3, 4 veces más?

Con este plan de ahorro, se puede llegar al precio de vivienda que decida, siempre pensando que, desde su posibilidad de ahorro, dependerá el tipo y el repcio de la vivienda que adquiera.

Promociones inmobiliaria de Arizaun:

Obra nueva en Navarra - Milagro

80 viviendas unifamiliares aisladas y adosadas con parcela. Chalets aislados y adosados desde 120.000 euros.

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La comunicación directa, transparente y veraz es una de las mejores acciones que puede desarrollar cualquier empresa para atraer y fidelizar clientes. En la actualidad es bastante sencillo gestionar una base de datos de clientes con sus respectivas cuentas de correo, para hacerle llegar periódicamente (normalmente una vez cada mes) comunicados en boletines de correo electrónico. En [...]

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