Más allá de cuestiones ecológicas y medioambientales, el papel es un medio cuyo uso está disminuyendo: las empresas premian a sus clientes si eliminan la correspondencia postal de recibos si se pasan a la e-factura, el mailing tradicional pasa a ser e-mailing,…
No es una moda. Se trata simplemente de los enormes gastos del papel:
El PageRank (PR) es un valor numérico que representa la importancia que una página web tiene en Internet para Google.
Es un dato valioso, porque es uno de los factores que determinan la posición que va a tener una página dentro de los resultados de la búsqueda, teniendo en cuenta la cantidad y calidad de los enlaces que provienen de otras webs.
La fórmula original del Pagerank, explicada por los fundadores de Google Brin y Page:
· A es la página para la cual queremos calcular el Page Rank
· tn son las páginas que tienen links hacia la página A
· C es el número es el número de links salientes
· d es un factor que usualmente es utilizado como 0.85
La cualificación no se concede únicamente por volumen de tráfico, sino por seguir las indicaciones de "buen uso" o guía editorial de Google.
Cuando se realizan rankings de sitios de internet, habitualmente se toman otros indicadores, basados en datos de número de usuarios y páginas vistas.
¿Qué rankings se utilizan para las webs? ¿y en especial para los portales inmobiliarios?
- Alexa: Toma datos de usuarios que tienen la barra de Alexa instalada en su navegador.
- Nielsen/Netratings: Al estilo de OJD, sólo muestra datos de las empresas que hayan solicitado el servicio de recogida de datos de usuarios y paginas vistas, previo pago de suscripción.
- Google Trends Websitess: Comparativas de usuarios únicos absolutos, por dominio.
- Número de inmuebles: Suele darse como un dato que cuanto más alto, mejor, o sólo es un número, no un índice de calidad de la información mostrada.
- Número de leads o contactos válidos: Es el dato concreto más certero para comprobar la eficacia del portal inmobiliario, más si se generan datos para cada anunciante y por cada inmueble publicado.
El portal inmobiliario líder debería tener un buen promedio sobre estos y otros indicadores, tal como indicamos en el artículo Ser el portal inmobiliario líder.
¿Y porqué no usar el PageRank de Google?
Si así lo hicieramos, tras la última actualización efectuada a finales de septiembre de 2008, coincidiendo con el décimo aniversario de Google, el ranking sería este:
- Urbaniza 
- Fotocasa 
- Sacacasa
- Portae 
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- Ivive
Resulta curioso ver como el líder en usuarios únicos, Fotocasa, aparece a la altura de otros portales inmobiliarios; una explicación es que su tráfico provenga principalmente a través de anuncios en buscadores.
Relacionado:
- Ranking de Portales, Tecnología Inmobiliaria.
- Cómo saber si un gráfico es mentira , J. Encinar
- Guerra de cifras , Blog Salmón
Herramientas:
- Calculadora de Google PageRank (Dirson)
- Barra de Google con el PageRank de cada página visitada
Tenemos por una parte un iPOD de 38,50 euros y por otra una vivienda de 385.000 euros.
El precio es 10.000 veces superior en un producto que en otro, pero cuando nos informamos de las características de ambos, la información suministrada por el aparato de 4 cm supera con creces a la de la vivienda de 100 m2.
Si comparamos la ficha de los dos, comprobamos que las características técnicas del iPOD vienen bien detalladas, y las de la vivienda apenas nos dan una visión genérica de lo que podemos encontarnos.
Pulsar para ampliar las fichas del iPOD y de la vivienda.
Es cierto que la ficha de ese iPOD vale para otros modelos iguales, pero el importe que supone la compra de la vivienda, junto con su plusvalía o comisión por intermediación, bien merece un esfuerzo por parte del vendedor o agente.
En el caso de obra nueva, se suele anunciar un edificio o una urbanización, cuyas viviendas tienen características comunes, por lo que podríamos equipararlo con la presentación de un producto genérico (reproductores mp3) pero la información ofrecida, incluso la común, suele ser bastante limitada.
Además, si anunciar la propiedad en un soporte publicitario cuesta dinero, para rentabilizarlo, ¿porqué no invertimos un poco más de tiempo y/o dinero en presentarlo lo mejor posible?
Cualquiera de los programas de gestión inmobiliaria disponen de decenas de campos de información para añadir en cualquier tipo de propiedad, no sólo en viviendas.
Así mismo, la mayoría de los portales inmobiliarios tienen la capacidad de mostrar toda la información pública de los inmuebles, incluso con documentos adjuntos, tours virtuales, mapas interactivos de situación y vídeos.
Y más que las consultas, importan los contactos, los buenos contactos, cualificados y con un porcentaje elevado para convertirse en compradores.
En internet, a la identidad de una persona o entidad potencialmente interesada en comprar un producto o servicio, se le denomina lead; se corresponde con la primera etapa del proceso de venta.
Miles y miles de usuarios, de visitas, de páginas vistas… cifras y más cifras que no dan información de valor para quien está buscando un buen soporte publicitario en internet donde anunciar sus propiedades inmobiliarias.
Lo realmente importante es conseguir que un usuario deje sus datos porque le interesa un piso, o se ponga en contacto directamente con el gestor de ventas.
Es ese lead el que persigue la empresa inmobiliaria que anuncia sus propiedades en internet; ese es el dato que todos los anunciantes deberían utilizar para valorar los resultados de los diferentes soportes.
Pero es justo ese dato el que no se publica y por lo tanto no permite medir la verdadera eficacia de cada medio.
Mucho se está hablando entre los agentes inmobiliarios de la conveniencia de los portales inmobiliarios; más allá de las susceptibilidades que puede provocar el que se permita la publicación de un inmueble directamente por su propietario particular, estos portales se conforman como el medio más directo para conseguir leads, potenciales compradores para los agentes y empresas inmobiliarias.
Además, ofrecen información estadística de relevancia, por su elevado número de propiedades expuestas, como la tendencia en los precios de la vivienda, en el periodo de venta, y qué es lo que se busca en cada zona (informes de demanda inmobiliaria).
La consulta cualificada o lead es un término óptimo para medir resultados; en el caso de los portales inmobiliarios, el lead es una varieble que viene definida por el buen posicionamiento del portal, pero también por la calidad del inmueble.
Por muy bien que se persuada al usuario para que acceda a los datos de una propiedad, si esta no cumple sus expectativas, bien porque no sea lo que realmente busca, bien porque la información sea incompleta -sin fotos o datos básicos-, no conseguiremos que quiera contactar con la inmobiliaria.
Dos consejos para los nuevos anunciantes o para los que estén pensando cambiar de medio publicitario:
1. Exije datos de resultados para luego exigir resultados; y que sea información enfocada a tu zona y a tu tipo de propiedades.
2. Exíje a tu empresa un alto nivel de calidad de la información de cada propiedad: que esté actualizada, con información amplia - incluída la dirección- y con varias fotografías de calidad.
Artículos relacionados:
- Ser el portal inmobiliario líder
- Consejos y técnicas para fotografiar pisos
Enlaces relacionados:
- ¿Idealista maltrata las agencias inmobiliarias?
- De Idealista y de otros portales inmobiliarios
El Gobierno Vasco ha lanzado un decreto de obligado cumplimiento antes de 4 años, sobre el uso de los dos idiomas oficiales en el País Vasco, el castellano y el euskera.
La normativa afecta al 45% del sector comercial, incluidas las inmobiliarias y promotoras, que deberán mostrar sus rótulos y catálogos en ambos idiomas.
La medida afecta a la atención y comunicación con el cliente, también en las webs de las inmobiliarias.
El lanzamiento del portal inmobiliario de Euskadi, Etxecasa.com, fue anterior a la publicación de este decreto, pero atiende a la necesidad de cubrir un hueco en el mercado inmobiliario online del País Vasco, en el que los portales inmobiliarios generalistas no tienen suficiente presencia en cuanto a usuarios ni por volumen de oferta.
Urbaniza y VivaB2B Consulting Inmobiliario se han aliado para crear y gestionar esta plataforma de comunicación para las empresas inmobiliarias vascas, con la vocación de especializarse en la oferta residencial en Guipúzcoa, Vizcaya y Álava.
Imagen de la home de Etxecasa.com
El acuerdo, surgido en 2007, vio la luz el mayo de 2008 con el lanzamiento público del portal.
El primer paso ha sido reunir un volumen importante de propiedades de segunda mano y promociones de obra nueva en la provincia de Guipúzcoa, para posteriormente ir ampliando la información en Álava y Vizcaya.
Los profesionales inmobiliarios pueden incorporar propiedades ubicadas en el resto de España, bajo la denominación de segunda residencia, e incluso en el extranjero (como en el caso de apartamentos turísticos en el vecino Pirineo Francés).
La tendencia en Internet es la de ofrecer información especializada, local y regional;
en el caso de los portales inmobiliarios, existen varias webs especializadas en una zona, localidad o región concreta; algunas de las ventajas:
- las zonas de búsqueda se crean de forma consensuada con los propios profesionales inmobiliarios,
- se atiende de forma personalizada a sus necesidades,
- la capacidad de segmentación es más mayor,
- se responde con mayor rapidez y flexibilidad que los portales de ámbito nacional.
Ejemplos de portales inmobiliarios locales y regionales:
- Cantabria: buscador inmobiliario de Cantabria
- Canarias: portal inmobiliario de cajacanarias
- Tenerife: inTenerife
- Navarra: avenidacan.com
- Madrid: canal vivienda de Cajamadrid
- Otros: añadir en comentarios los que conozcáis
Próximamente publicaremos una entrevista con los gestores del portal Etxecasa.
Enlaces relacionados:
- Portal inmobiliario de Cantabria
- Marketing inmobiliario en Internet; presentación de Etxecasa
- Webs para Inmobiliarias en varios idiomas: SIstema SÍ-Inmobiliarias.
- Ejemplo de web inmobiliaria en castellano y euskera. Jaisa
Mucho se está hablando últimamente del liderazgo en los portales inmobiliarios. La igualada lucha entre los dos portales con mayor número de usuarios, Fotocasa e Idealista ha suscitado opiniones contrarias sobre quién es realmente líder y cual es la manera apropiada de mediar ese ideal de liderazgo.
Algunos artículos que mejor reflejan esta situación son: los motivos por los que darse de baja en el portal inmobiliario idealista.com, Cómo saber si un gráfico es mentira, A hostias entre portales inmobiliarios, Guerra de cifras. Todos ellos con unos titulares bastante provocadores, verdad?
Sin embargo la mayoría utilizan datos y rankings poco fiables, como es el ranking Alexa, tanto en número de usuarios como de páginas vistas. O el de Nielsen, ya que ofrecen sólo el número de usuarios y páginas vistas, no la cantidad de búsquedas de vivienda totales y exitosas se producen en cada portal.
Acaso a quien publica su oferta (inmobiliaria o propietario) le interesa que:
- el 14% de los usuarios de un portal inmobiliario se dediquen a leer y comentar noticias?
- que el 21% de las páginas vistas corresponden al proceso de inserción y validación de datos que las propias inmobiliarias realizan en las páginas del portal?
- que el 2,5% de las impresiones sean de los propios trabajadores del portal?
Sobre el tema de las páginas vistas: en mi opinión es un acierto tener un buscador que ofrezca resultados en uno o dos pasos hace que un usuario llegue a su destino de la forma más rápida, con gran segmentación. Eso sí, el número de páginas vistas es menor, y por lo tanto el número de impresiones ofrecidas para una campaña publicitaria de banners, también.
El liderazgo se puede y debe medir también con otras variables, menos basadas en las cifras, como son:
- la percepción de la opinión pública sobre cual es el portal que más se usa,
- apariciones en medios de comunicación como fuente relevante,
- uso de informes como datos fiables,…
en este sentido, pese a los spots en TV de Fotocasa, el líder claro es Idealista y su cabeza visible, Jesús Encinar.
En un artículo de enero de 2007 (Portal inmobiliario líder), ya me planteaba esta cuestión:
¿cuales son las unidades de medida para establecer el liderazgo de un portal inmobiliario?:
A- ¿El que más usuarios tiene?
B- ¿El que más páginas vistas ofrece?
C- ¿El que más factura?
D- ¿El que más clientes (inmobiliarias) tiene?
E- ¿El que más productos (inmuebles) ofrece?
Estas unidades de medida aún se quedan cortas para establecer cual es el mejor portal inmobiliario.
Tal vez sirvan para inversores financieros o empresas de capital riesgo, pero no para quienes utilizan los servicios de los portales inmobiliarios.
Posiblemente aunque extendamos la lista de medidores, no obtendríamos una única verdad sobre quien es el líder, porque según quien lo valore, tendrá su propia opinión. Pero planteémoslo según sea quien utilice el portal inmobiliario:
A) Usuarios que buscan vivienda para alquilar o comprar (particulares e inversores):
1. Mejor oferta: no sólo en cantidad, sino en calidad: que no esté duplicada la información de las propiedades, que no existan inmuebles "gancho", que realmente no existen y sólo sirven para llamar la atención y atraer al comprador para ofrecerle otras propiedades distintas. Poder acceder a oferta que no se encuentre en otros medios impresos o digitales.
2. Facilidad de contacto con el propietario o la inmobiliaria que gestiona el inmueble: que se puedan ver los datos de contacto completos sin tener que rellenar los datos personales ni enviar un formulario de solicitud
3. Rapidez y calidad en las respuestas, que cuando se llame a la inmobiliaria ésta sepa responder a las dudas, y que cuando se deje un mensaje o consulta, ésta sea respondida en horas, no en día o semanas o nunca.
4. Facilidad de uso y rapidez en la consecución del objetivo, que no es otro que el de encontrar inmuebles que se ajusten a su búsqueda y puesta en contacto directo con el gestor de cada propiedad.
5. Sistema de alertas, que permitan registrar las características del inmueble deseado, recibir notificaciones de propiedades nuevas que se ajusten a sus preferencias, de inmuebles similares que bajen de precio.
6. Sistemas de interacción, además de los datos de contacto directo, poder realizar ofertas económicas para cada propiedad.
7. Cantidad de servicios complementarios y de información contextual: acceso a modelos de contratos, resolución de dudas legales, posibilidad de solicitar notas simples registrales, valoraciones del precio de mercado de los inmuebles, comparaciones de precios entre los inmuebles de una misma zona,…
B) Usuarios que publican sus propiedades para alquilar o vender (inmobiliarias):
1. Cantidad de usuarios interesados en propiedades similares a las que publica la inmobiliaria (usuarios cualificados y segmentados, tanto geográficamente como por perfil socioeconómico)
2.Cantidad de contactos generados, a través de los medios de contacto publicados (visitas a la oficina a pie de calle, llamadas telefónicas, correos electrónicos, accesos a la página web a través de enlaces directos)
3- Mejor ROI consigue para sus clientes (o mayor nivel de visitas y consultas a sus propiedades por euro invertido)
4. Facilidad en la incorporación y actualización de los datos de las propiedades inmobiliarias
5. Capacidad para acceder y generar informes estadísticos de visitas a la oferta publicada
6. Capacidad para generar acciones de apoyo a la publicación de la oferta: campaña de branding dirigida a un perfil concreto de usuarios, envío de emailings segmentados, publicación de notas de prensa, artículos y reportajes de la inmobiliaria,…
7. Facilidad para incorporar mayor información: mayor número de fotografías, tours virtuales, videos de las propiedades, infografías y desarrollos urbanísticos en 3D.
8. Posibilidad de enlazar los contactos con el programa de gestión de la inmobiliaria (ERP o CRM), de tal manera que la empresa tiene actualizada su base de datos de clientes en tiempo real, conociendo con exactitud la procedencia de cada contacto. Del mismo modo se puede realizar el tracking de los usuarios que llegan a la web de la inmobiliaria procedentes de distintos medios (google, portales inmobiliarios).
Juan José Divassón es el creador de una herramienta que permite aumentar la rentabilidad de las promotoras inmobiliarias.
Algunos de los clientes de Madiva, el nombre de la utilidad, también lo son del portal inmobiliario Urbaniza.com; una de sus funcionalidades más llamativas es la posibilidad de realizar un seguimiento comercial, generar informes de marketing y comparar las fuentes de tráfico (buscadores, portales inmobiliarios, otras webs) para evaluar cual ofrece los mejores resultados.
Juan José es una persona con las ideas muy claras, afable en el trato a la vez que analítico en temas relacionados con el trabajo. Lo podéis comprobar en sus respuestas en esta entrevista:
- ¿Cúal es tu experiencia profesional, tanto en el mercado inmobiliario como fuera de él?
Desde inicios de año, en Urbaniza.com tenemos en marcha un sistema especial de filtrado de inmuebles, que permite reordenar los resultados de las búsquedas inmobiliarias, según varios parámetros.
Lo que le hace especial es que además de los parámetros habituales (tipo de inmueble, precio, superficie, número de habitaciones, disponibilidad de garaje, trastero, ascensor, piscina, …), hay uno que permite ver qué pisos y casas son los que tienen mejor relación precio por metro cuadrado, comparándolo con otros pisos de la búsqueda realizada.
A esta utilidad la hemos denominado Índice Urbaniza.*
Para muestra, varios botones, o pisos que tienen un buen índice (cercano a 10, el mejor):
- Búsqueda de un piso en venta en Barcelona capital:
Índice Urbaniza: 9.52
Precio: 360.000 € / 59.898.960 pts.
132 m2 - 4 habitacionesVivienda señorial de la epoca(90 años, aprox.) con 3 balcones a la calle, 4 dormitorios…
- Búsqueda de ático en venta, en Pamplona:
El sistema es muy sencillo de utilizar, ya que en cualquier búsqueda tenemos la opción de ordenar y filtrar los resultados obtenidos:
Utilidad para filtrar y ordenar los resultados de búsqueda inmobiliaria.
Además, en la ficha de cada inmueble, podremos comparar su precio con el precio medio por metro cuadrado de los inmuebles de su zona, y podremos ver la evolución de precios de esa zona con la herramienta de evolución de precios de la vivienda "Burbujómetro".
*El Índice Urbaniza indica la valoración del precio por metro cuadrado comparando el inmueble con los implicados en la búsqueda realizada.
Si el Índice Urbaniza es 10 significará que tiene el mejor precio por metro cuadrado con relación a los demás buscados.
Jovenbuscapiso.com es un portal que se ha lanzado recientemente, en el ámbito geográfico de Guipúzcoa, con el objetivo de ayudar y facilitar a los jóvenes el acceso a vivienda.
El portal, gestionado por una asesoría inmobiliaria, está abierto a la colaboración con otras agencias inmobiliarias, que deben ofrecer en sus servicios estas características:
La información sobre viviendas para un segmento de población concreto como son los jóvenes, tiene un elemento diferenciador en todas ellas:
el precio de cada vivienda publicada es inferior a los 300.000 euros.
Presentación en flash de jovenbuscapiso.com
Urbaniza.com ha colaborado en la realización del portal inmobiliario para jóvenes.
Relacionado:
Otras webs inmobiliarias y portales inmobiliarios creados por Urbaniza.com
