Captación en Exclusiva
Es el quiz de la cuestión cuando se plantea una colaboración entre profesionales inmobiliarios:
- ¿Se debe captar sólo en exclusiva?
- ¿El agente que capta una propiedad no puede ser el mismo que la venda?
Primero, ¿qué es una captación en exclusiva?
"Contrato firmado por un profesional acreditado y el propietario del inmueble, por el cual el primero se encarga de la intermediación en la venta del inmueble y el segundo permite que sea él quien se ocupe de forma única de su transmisión. Se formaliza por un plazo determinado."
Definimos a los intervinientes en la compraventa de una propiedad, bajo el sistema MLS, :
- Agente captador: representa al cliente propietario del inmueble que se quiere vender. Es el único agente al que encargan la defensa de los intereses del propietario vendedor.
- Agente vendedor: es también el agente que representa al cliente comprador. Defiendes exclusivamente los intereses de cliente comprador.
- Propietario vendedor: Quien quiere vender.
- Cliente comprador: El que quiere comprar.
Si alguien sabe de esto del MLS y la captación en exclsuiva es F. G. Erviti. Extraigo algunas ideas de su artículo Mi exclusiva no es mi tessssoro…
En una MLS, una Exclusiva Múltiple no es tu tesoro, porque la M de MLS, la M de Multiple, no quiere decir que allí hay Muchas propiedades a la venta, sino que son Muchos los agentes que pueden vender esa propiedad.
El agente captador de una propiedad no la vende directamente a compradores, sino que lo hace indirectamente a través de los demás agentes de la MLS.
En USA, el agente inmobiliario trabaja con un "contrato de agencia" que establece una relación de confianza: el encargante delega en el agente las funciones para la compraventa, defendiendo sólo y exclusivamente los intereses del primero.
En toda compraventa siempre hay un conflicto de intereses entre el vendedor, (que quiere vender lo más caro posible), y el comprador (que quiere comprar lo más barato posible), además de otros condicionantes como la forma de pago, y los plazos, y la mayor o menos necesidad de las partes…
Pero además, están los intereses del agente, que son que la compraventa se realice lo antes posible, porque hasta que no vende no cobra… Y esto a veces va en contra de los intereses del vendedor, que puede que no le importe esperar un poco más. Y puede ir en contra de los intereses del comprador, que quiere un precio más reducido.
Con tantos intereses en danza, no es probable que un agente representa a ambas partes.
El profesional inmobiliario además de experiencia y formación, sus votos de honestidad y códigos éticos,debe ser servir a un único cliente, del que recibe el encargo y la confianza de quien que pone en sus manos su bien más preciado.
El comprador debe contar con su propio asesor o agente, que actúe por su cuenta defendiendo sus intereses.
Por este motivo, en una MLS el agente captador no debe anunciar al público su propiedad, sino que debe ofrecer a otros agentes esa información para que ellos la difundan, ofreciendo sus servicios profesionales para ayudar a decidir cuál de las propiedades existentes en el mercado es la más conveniente y qué condiciones de precio y demás puede conseguir.
Ninguna de esas propiedades que puede ofrecer el agente debe ser una de las suyas.
Si así fuera, rompería las reglas de la MLS, introduciendo "sus" intereses por delante de los del cliente comprador, "empujando" una propiedad aún a sabiendas que hay otra, que no es "suya", más interesante.
Esto de buscar primero nuestros intereses, y los del cliente después, provoca la desconfianza del público.
La exclusiva y la agencia son fundamentales en la MLS.
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